【地产周报】“马爸爸”搞事情?长租公寓市场没你想的那么简单

摘要: 一、 行业政策上周限售政策又继续扩围升级10月11日,浙江绍兴住房和城乡建设局、绍兴国土资源局发布《关于保持

11-14 18:10 首页 博志成


一、 行业政策


上周限售政策又继续扩围升级


10月11日,浙江绍兴住房和城乡建设局、绍兴国土资源局发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》,规定10月13日起,在绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。


10月12日,云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布分区限售、调整贷款受理条件等八大措施,维护市场稳定。《通知》显示,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。


海南调控升级,继续频出政策限制岛外投资性购房,将海口、三亚、万宁和陵水等四个市县原执行的新购买住房限制转让年限,暂统一提高到5年执行。


此前,太原也加入限售行列,首次针对二手房出台2年限售政策。山西省太原房管局发布《关于控制二手住房短期交易转让的通知》称,辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的,自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。


武汉人才引进政策再升级


10月11日连发3份文件,涉及落户、安居住房、收入等焦点问题。落户方面,提出不满40周岁的大学毕业生可申请落户,硕士、博士不受年龄限制。薪酬方面,在全国率先发布大学毕业生工作指导性最低年薪标准。住房方面,未来五年将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房,其中安居房85万平方米,租赁房165万平方米,让毕业生以低于市场价20%买房租房,力图将武汉打造成“大学生最友好城市”。


二、 市场走势


1. 全国市场


成交情况:节后楼市逐渐恢复,一线增幅高于二三线


上周:CREIS中指数据显示,重点监测的26个城市成交面积环比上升119.7%。其中25个城市环比上升,占监测城市的96%;与去年同期相比,27个代表城市成交量整体下降26.6%,其中16个城市均有所下降。


分城市来看,各线城市环比均有不同程度上升、同比则均有不同程度下降。环比来看,一线城市升幅显著,且一线代表城市升幅明显高于二三线。同比来看,各线城市均有所下降,一线城市降幅近五成。


表上周各线城市房地产市场成交情况

城市类别

环比

同比

一线城市

356.5%

-48.9%

二线代表城市

114.6%

-18.5%

三线代表城市

75.7%

-26.0%

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


2. 主要城市


表 :10月9日-10月15日主要城市房地产市场成交情况     单位:套、万平方米、元/平方米

注:星号“*”城市的价格为通过报价估算,仅供参考。绿色填充色城市统计口径为商品房,其余为商品住宅。

注:成都从2017年8月14日起,启用“11+2”个城区成交数据。

注:连云港10月14日、15日数据暂无。                                       

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


三、 土地交易


1. 全国市场


市场概况:整体供应较节前增加,成交方面量跌价涨


根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2017年10月9日至10月15日,监测40个主要城市土地推出量较节前一周增加36%,成交量较节前一周减少46%,出让金总额较节前一周下降40%。其中,7个城市无土地推出,18个城市无土地成交。


各类用地推出方面,40个主要城市共推出各类土地232宗,较节前一周增加120宗,推出面积855万平方米,较节前一周增加227万平方米;乌鲁木齐、郑州推出量较大。成交方面,40个城市共成交土地89宗,较节前一周减少72宗,成交面积463万平方米,较节前一周减少391万平方米;北京、天津成交量较大。40个主要城市成交总金额548亿元,较节前一周减少359亿元,福州出让金居前。


住宅用地推出方面,40个主要城市推出住宅用地113宗,较节前一周增加57宗,推出面积513万平方米,较节前一周增加186万平方米;乌鲁木齐推出123万平方米,为推出量较大的城市。成交方面,成交住宅用地47宗,较节前一周减少20宗,成交面积245万平方米,较节前一周减少235万平方米;天津成交60万平方米,为成交量较大的城市;住宅用地成交总金额466亿元,较节前一周减少338亿元,福州收金居前。


2. 代表城市


表40个主要城市土地推出与成交情况(仅包含市本级数据)

注:深圳、苏州、大连、济南、温州、太原、兰州、福州、海口、三亚、哈尔滨、呼和浩特等12个城市周度无土地入市。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


3. 企业拿地


表:部分企业拿地情况


四、 企业动态


1.公司经营动态


华夏幸福前三季销售达1000亿 园区结算收入同比增长160.5%


10月12日下午,华夏幸福基业股份有限公司披露业绩,今年7-9月其整体销售额为303.89亿元,同比减少1.5%,同期签约销售面积246.03万平方米,同比增加31.23%。至此,华夏幸福2017年1-9月累计销售额达到1000.09亿元,同比增长12.01%,签约销售面积约628.05万平方米,同比下降14.11%。


2.其他重大事件


恒大向近8000人授出7.44亿股购股权 约占总股本5.7%


中国恒大集团10月6日公告宣布,已按30.2港元的价格向公司高管授出约7.44亿股购股权,约占总股本的5.7%。公告披露,恒大根据2009年10月14日采纳的购股权计划,向集团7994名中高层管理干部授出购股权。待承授人接受购股权后,该等购股权将赋予承授人权利,认购恒大股本中合共743,570,000股每股面值0.01美元的新股份,约相当于本公告日期恒大已发行股本的约5.7%。


3.人事动态


首创置业非执董孙宝杰辞职 副总经理苏朝晖接任


首创置业股份有限公司于10月13日晚间公告宣布,公司非执行董事孙宝杰因工作安排调整,将于届满时辞任。首创置业表示,孙宝杰女士因工作安排调整,将于应届临时股东大会上辞任非执行董事职务。孙宝杰确认,其与董事会及本公司并无任何意见分歧,亦无其他关于辞任的事宜须请股东注意。首创置业董事会谨此对孙宝杰在任期间对公司的贡献深表谢意。


五、 热点


“马爸爸”搞事情?长租公寓市场没你想的那么简单


如今互联网巨头的高调加入,不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化,更让人看到广阔的市场空间。


近日,互联网巨头阿里巴巴在房地产领域搞了一件大事情。阿里旗下支付宝正式上线房?屋租赁平台,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。说白了,信用租房,就是用户可以凭借自己的信用,减免押金,按月交租。


在租赁市场方兴未艾、群雄争霸拼得如火如荼之际,万万没想到,马云杀了进来!从政策推动到市场需求,从知名房企到创业公司,去年开始,租赁市场加速兴起,引得众多企业纷纷以不同形式涉足长租公寓领域。如今互联网巨头的高调加入,不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化,更让人看到广阔的市场空间。


政策推动房企积极布局


互联网巨头的高调加入,亦是房屋租赁市场前景广阔、分羹者众的一个佐证。在进入楼市发展的下半场后,房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。仲量联行华东区投资部负责人邵律表示:“抢占长租公寓市场,打造自身长租公寓品牌,一方面可以为未来进行品牌输出打好基础,另一方面能够为房企带来稳定的租金收入,而这笔可观的现金流较易实现资产证券化,便于企业资本运作。”


此外,由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持,越来越多的开发商拥有大量自持物业。而长租公寓品牌的培养,成为这部分自持物业很重要的去化出路。


基于此,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类:


一类是房企主导,作为长租公寓的运营方,且一般会有一个统一的品牌,如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑,拓展新业务领域,打造自有长租公寓品牌,获取新的盈利点,并且通过与地产主业和物业管理业务的协同(如客户资源共享等),可实现相互促进发展。


另一类是托管合作,指房企与专业公寓运营商合作,房企负责组织房源供应,由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化,以及盘活二手房源,提升利用效率,完善社区增值服务。


几大行业痛点亟待解决


然而,“钱”景美好难掩眼前的困境。邵律认为,目前长租公寓市场面临几大痛点亟待解决:


首先,适合改造的物业难寻。“从房源获取上来看,房企涉足长租公寓有一个共同的特点,即以自持物业试水。但即便是实力开发商自持物业也数量有限,不足以满足动辄一年几万间的扩张速度,必须依靠租赁、改造来满足房源需求。”邵律指出。


然而,如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业,是很多长租公寓品牌面临的难题。邵律认为“这些物业不仅需要满足地理位置、交通配套等硬件条件,更要面临性质变更、单元分割、消防安全等多方面的审批。要挖掘大量满足条件的物业并非易事。”


对于企业来说,更严峻的困难则是资金沉淀巨大,且收益率低。“这与房企目前流行的轻资产模式背离,且对运营管理能力提出极高要求。”邵律表示。有数据表明,很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零,其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本,分别占到55%和22%左右。“比如目前在长租领域发展较快的几家大型房企至今都谈不上赚钱,很多创业型公司覆盖掉租成本后一直在赔钱。这一现状又决定了只有实现了规模化和精细化运营后,这个业务才有可能盈利。”邵律强调。


盘活资产资本铺路


要解决沉淀自己盘活的问题,就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善。目前长租公寓品牌公司做的比较多的证券化模式,是租约证券化。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包,以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS(资产担保证券),总募资额达到3.5亿元;今年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品,首期发行规模5亿元。


除了证券化,长租品牌公寓目前仍依赖外部融资做大盘子、形成规模,例如近期基汇资本领衔4亿资金完成对湾流国际的A轮融资等。邵律认为,国际资本入股长租公寓品牌,一方面在资金上扶持其做大做强,另一方面也带来国际化观念,与日本、美国等长租公寓市场成熟的国家进一步接轨。


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