在南京,知道这5个真相的人,投资房产都赚了!

摘要: 这是一个捅破潜规则的夜晚

11-18 12:42 首页 365楼市


前两天,我听到风声说:江北核心区的明发财富中心过了这周将涨价2000元/㎡。而不久前,江北的另一公寓项目——毅达中心也曾放风每周涨500元/㎡,并且确实这么干了。


南京的公寓如今赶上了好时候,在房票紧缺、买房门槛越来越高、政府推行租房新政的当下,南京的住宅市场热度渐退,公寓市场越发火热。


鉴于最近我们的后台留言中,咨询公寓的人也越来越多,今天,我们就来说说公寓那些事儿,盘点一下南京主力在售的公寓,分析看看投资公寓应该如何选购


南京主力在售公寓项目一览

据不完全统计,南京主城区主力在售的公寓项目有40家,产品多样,从平层到挑高,精装到毛坯,一应俱全,今年更是新添了几家双钥公寓。


(注:65年产权公寓因产品特殊性,未纳入统计)


从市场热度来看,南站和江北这两个板块的公寓热度最高。产品方面,4.8米挑高、双钥公寓成为市场新宠


产品多了,买房人难免挑花眼,不知道如何选择。所谓“知己知彼,百战百胜”,我以为想要靠投资公寓赚钱,你必须清楚一下5点真相!


1
公寓和住宅有何差别?


在讨论公寓能不能买前,让我们先弄明白公寓和住宅的差别。



公寓和住宅的最主要的差别有三点:产权年限、学区和交易税费,公寓一般都是40年产权年限,没有学区,交易税费也高出普通住宅不少。


南京现在有几家公寓是65年产权的,这种公寓比较特殊,不仅有学区,可以落户,且交易税费也是按照住宅的标准来缴纳,其实性质跟住宅一样。


特别提醒

南京目前实行的积分落户,即使满足条件后户口也是不能落在公寓上的,不过公寓作为稳定住所可以累计积分。


2
公寓的优缺点


目前,南京的公寓和普通住宅相比,主要有以下优缺点:

一、公寓有何优点? 


1、不限购、不限贷、不限售

2、面积小,单价低,入手门槛低

3、投资风险小,租金回报稳定

4、南京推行租房新政,租赁市场前景可期

二、公寓有何缺点? 


1、40年产权,无学区,不能落户

2、水电费、物业费较高,且多数不通燃气

3、户型一般,得房率低

4、一般住户多,较为拥挤,居住环境一般

5、交易税费高,难出手

6、房价涨的慢,贷款利率高


跟住宅相比,公寓的“毛病”不少,很多人也因此看不上公寓,认为它不值得购买,但存在即合理,公寓区别于住宅的优点对有些人来说正中下怀。


3
哪些人适合公寓?


对于某些特定人群,投资购买一套小户型公寓就是最恰当的选择。


适宜人群一:单身过渡


对于某些被限购政策限制、急需一块容身之所而又不喜租房的人群,就可以选一套小公寓。不限购不限贷,也就不影响二次购房需求。


适宜人群二:投资需求


公寓面积一般在30-70㎡之间,面积小,投资成本只占住宅的一半或三分之一,门槛较低,长期持有的房租回报率可观,有稳定的现金回流。


适宜人群三:商业需求


具有商业属性的公寓,不仅可居住、可投资、可办公,还可以注册公司。在这个全民创业的时代,公寓也成为很多年轻人创业起步的首选。


5
公寓的交易税费有多高?


提到公寓,绕不开的话题就是它的交易税费,那这个我们反复提及的高额交易税到底是有多高呢?



简单来说,公寓的增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者是差额的55.6%。实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳,如果选择差额则全部按照差额缴纳。


跟住宅相比,公寓的交易税费主要有三点不同之处:除了营业税、个税和契税,还要交土地增值税和印花税②营业税和个税无法免除,即使交易满五年也要交③契税按最高标准交,与面积大小无关,统一为计税价格的3%


5
公寓投资怎么选?


1、租金


租金是投资公寓的唯一追求,对于商地地产来说,升值潜力基本可以抛开不谈,所以租金也是衡量公寓投资价值的最终标准


租过房子的人都知道,同一片区,不同小区相同户型的房子,房价基本都差不多,所以挑选公寓时价格非常关键。同一板块,相同户型,总价低的才是更好的选择!


2、面积越小越好


房子面积约小,总价就越低,从租金角度考虑,投资回报率也越高。以江北的东方万汇城为例,如下如所示,40㎡一居室租金2200元/月,80㎡两居室租金2500元/月,前者投资回报率明显大于后者。



此外,从租客群里的特殊性来看,租公寓的多为一些注重个人独立空间的年轻人,他们通常也更偏爱小户型的一房或两房。


所以说,在经济条件允许的情况下,你最好选择买多套小公寓去投资,而不是买一个多房大公寓去投资。


3、LOFT公寓溢价不超过30%为最佳


今年南京已出台新规,明确公寓层高不能超过3.6米,自此4.8米挑高公寓成绝版。虽然物以稀为贵,但挑高并非一定比平层更好。


目前南京市场上的挑高公寓价格都比较贵,有些明显偏高了,反倒不如平层划算。虽然LOFT公寓宣称“上下两层,双倍收益”,但事实真的如此吗?


通过不完全的调查,目前LOFT户型的租金一般只比平层户型的租金高20%-30%左右。以南站附近的紫荆公寓和海鲸公寓的两居室为例,前者精装Loft租金是3500元/月,后者平层精装3100元/㎡,差别不大。



所以,基于租金的溢价水平,加上Loft的装修成本要比平层高,推广到售价上,LOFT比平层售价也不应该超过30%为最佳,而且双钥比普通挑高更好。目前南京市场上在售的LOFT的价格都偏贵。


4、投资成本相同时,看交通和物业


在总价差别不大的情况下,又该如何挑选呢?第一点,看交通,尤其是地铁。通勤便利,容易出行,是租房人群最普遍的需求。


第二点,看物业。公寓先天条件所限,容积率高,人口密度大。没有严格的物业管理,租客必定无法得到舒适的居住享受。


写在最后

当下在政策利好的刺激下,南京的公寓市场一片火热,由于投资门槛低,不少买房人便盲目的跟风购买,这是不理智的。


公寓其实就相当于一种“理财产品”,相较住宅,公寓溢价率低,但有更稳定的现金回流,要长期持有靠收租为本,所以,大家买之前要调查清楚项目周边的出租情况,综合考虑价格、交通、物业、开发商品牌等多方面因素。


此外,现在很多无房的人,因为被限购或是资金不足就买公寓替代住宅,但如果你不是急需一个属于自己的安身之所,最好还是积攒资金、积极创造购房名额,去买住宅。尤其是刚需,不建议购买公寓!



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